 |
| صوائر المحافظة العقارية وأتعاب الموثقين والعدول |
سوف نبدأ بصوائرالمحافظة العقارية وهي كالتالي:
رسوم المحافظة العقارية
عندما نصل إلى هذا الجانب أي المحافظة العقارية فإننا هنا نقوم بإقصاء العقار الغير المحفظ ونحتفظ بالعقارالمحفظ فقط ويطبق هنا ظهير 19 رجب 1333 في 2 يونيو 1915 المطبق على العقارات بعد أن تم تسجيله، سواء أكان رسميا أو عرفيا ورسوم المحافظة العقارية تختلف عن رسوم التسجيل، فهي تحدد في 1% من قيمة العقار بالإضافة إلى 75 درهم كرسم قار.
إضافة إلى أن كل طلب لشهادة الملكية تدفع عن قيمة 75 درهما، الأمر هنا لا يثير أي إشكال، لكن الأمور تختلف بعض الشيء إذا كان الأمر يتعلق بعقد بيع مصحوب بعقد قرض، لفائدة مؤسسة عمومية أو خاصة كالأبناك وهي الأكثر شيوعا هنا وفي حالة وجود عقد القرض هذا، فان القانون لا يكتفي باحتساب 1% من قيمة الثمن ولكن يشمل أيضا قيمة القرض وهكذا يتم إتباع مجموعة من القواعد المحددة.
تؤدى الرسوم ويتم تسجيل العقد بالرسم العقاري، نشير أن اجل احتساب الدعائر هو بمرور 18 شهرا دون تسجيل العقد بالسجل العقاري، والدعيرة هي 1% بمعنى تضم القيمة الواجب أدائها 2% ، 1 أصلية و1 دعيرة.
بالنسبة لعقد القرض المصاحب لعقد البيع، والذي يمكن أن يكون منفصلا عن العقد يسجل لوحده إما عرفيا أو موثقا، أو يمكن أن يكون مدمجا في العقد فيسمى العقد الثلاثي الأطراف، المهم أن هذا العقد يسجل بالرسم العقاري على أساس رهن لفائدة الطرف المقرض وتتمثل أساسا في شرط عدم التفويت، عند انتهاء مدة الرهن يجب الإدلاء بعقد رفع اليد لدى المحافظة العقارية من اجل رفع الرهن وتطهير العقار، تؤدى عنها قيمة رمزية هي 150 درهما.
نشير إلى عقد رفع اليد يجب أن يكون موثقا من طرف الموثق، وهناك نوع أخر من رفع اليد، وهو المتعلق بالرهن لفائدة الدولة والذي تحدثنا عنه في مرحلة التسجيل، حيث يقيد كذلك بالمحافظة العقارية، ويشطب عليه بعد الإدلاء بعقد رفع اليد المسلم من طرف إدارة التسجيل والضرائب دون أن ننسي ان العقار يمكن ان يكون مثقلا بالرهنين معا يعني رهن الدولة وكذلك رهن البنك، والدولة تأخذ الرتبة الأولى في الرهن ويأتي البنك ليزاحمها، ولا يقبل هو الأخر بغير الرتبة الأولى،فتضطر الدولة للتنازل عن رتبتها.
مصاريف الموثقين والعدول
تعتبر مصاريف الموثقين والعدول هي الواجبات الواجب أدائها من طرف الأطراف لقاء الخدمات التي يقومون بها وذلك في حالة كان العقد موثقا إذ أن جهة أو مؤسسة التوثيق في المغرب تنقسم إلى مؤسستين الموثق العدلي والتوثيق العصري.
نبدأ بالتوثيق العدلي الذي يعتبر إرثا إسلاميا، فتحدد واجبات العدول في العقار بنسبة 1.5% من قيمة العقار، حسب المرسوم رقم 2.82.415 صادر في 4رجب 1403 (18 ابريل 1983) بشأن تعين العدول ومراقبة خطة العدالة وحفظ الشهادات وتحريرها وتحديد الأجور.
الأمر هنا لا يثير أي إشكال لكن الإشكالات تطرح بالنسبة للموثقين، فبالرغم من هذه المؤسسة الضخمة التي أصبحت تعرف تزايدا مضطردا، فان رسوم الموثق غير محددة بنص قانوني وإنما جرى العرف على اعتبارها 1% من قيمة البيع.وهي الحد الأقصى، ولا يمكن تجاوز هذه القيمة، لذلك يتضح لنا انه كلما كانت قيمة العقار مرتفعة إلا وكانت قيمة الأتعاب مرتفعة كذلك.
ولكن يجب ألا ننسى الإشارة إلى أن الموثق لا يكتفي بالأتعاب فقط، فيجب الإشارة إلى أن قيمة البيع أو ثمن البيع غالبا ما يمر عبر محاسبة الموثق ويوضع برصيده البنكي، وتزداد الفوائد عليه، إضافة إلى القيمة المرتفعة التي قد يحددها الموثق كمصاريف التنقل وأيضا ثمن التنبر الذي يتحمله، فيبقى المجال واسعا لتلاعبات الموثقين.
بالنسبة لأتعاب الموثقين والعدول فقد جرت العادة على أن يتم أدائها من طرف المشتري لكن ذلك لا يمنع من وجود اتفاق بين المتعاقدين ينص على خلاف ذلك، لكن العرف جرى بان يؤدى من طرف المشتري أما البائع فيكتفي بأداء قيمة الرهون المثقل بها عقاره، من اجل الحصول على رفع اليد وتسجيله بالمحافظة العقارية ليتسنى تسجيل عقد البيع، وهذا عندما يكون العقار محفظا فقط.
مع الإشارة أن الموثق يكون مكلفا فقط عندما يكون العقار محفظا أو في طور التحفيظ أما العدول فهو يكون مكلفا سواء كان العقار محفظا أم لا.